房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

扩大消费是经济高质量发展的内在要求******

　　作者：唐未兵（湖南师范大学马克思主义学院教授、湖南省中国特色社会主义理论体系研究中心研究员）

　　扩大内需对于促进经济高质量发展有着十分重要的意义，中共中央、国务院日前印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》指出，坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系，是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择，是促进我国长远发展和长治久安的战略决策。消费需求是内需的重要组成部分，有效扩大消费需求才能更好地扩大内需，2022年中央经济工作会议指出“着力扩大国内需求”是2023年的重要工作，并强调“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”。

　　一

　　从消费市场的供求关系状况来分析，当经济发展质量不高时，往往是无效供给与无效需求并存，市场供求关系通常是失衡的。此时，在供给领域，要么供给不足，出现短缺；要么产能过剩，库存积压。在需求领域，要么因收入水平低导致消费能力低；要么因商品和服务质量低、社会保障水平低、消费环境还不完善等原因不敢消费；要么有了较高收入，却因国内产品和服务供给结构升级缓慢等原因而不愿消费。

　　高质量发展是经济运行过程中实现了供求高水平动态均衡的发展。显然，实现高质量发展，既要促进有效供给，也要保证有效需求。促进有效供给的关键是提高供给质量。为此，中央提出积极建设现代化经济体系，以供给侧结构性改革为主线，推动我国供给体系在产业、产品、企业和要素四个层面提高质量。加快改造传统产业，大力发展高技术产业、战略性新兴产业、现代服务业和现代制造业，进一步调整和优化产业结构，不断提高高端产业比重，为我国产业从全球价值链的中低端向高端转变提供具有国际竞争力的产业支撑。尤其是要以新一轮技术革命和产业革命为契机，培育壮大创新型企业，促进知识、技术、信息、人才、数据等高端要素快速发展。同时强化企业的质量意识和精品意识，培育一批在国内外有质量优势的品牌产品，不断提高商品和服务的供给质量和数量，优化供给结构，以顺应消费升级趋势，更好满足居民不断升级的消费需求。从需求看，有效需求的关键是人民日益增长的美好生活需要能够不断得到满足。为此，一方面应在加大公共服务供给、不断提高就业质量、稳定增加居民收入的基础上，减轻居民的养老、医疗、教育等负担，稳定居民消费预期，增强居民的消费信心，释放被抑制的需求；另一方面培育新的消费热点，拓展新的消费领域，扩大新的消费需求。最终促进供需在更高水平实现动态平衡，进而实现经济高质量发展。

　　加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，是我国实现高质量发展的重大战略举措。在构建新发展格局的过程中，消费的作用非常重要。马克思深刻分析了社会再生产过程中生产、分配、交换和消费四个环节的辩证统一关系。生产决定分配、交换和消费，分配、交换和消费反作用于生产。生产和消费不仅具有直接的同一性，而且会相互作用，一方面生产决定消费，另一方面消费对生产产生反作用，消费是生产的目的和内在动力，使生产过程和产品得以最终完成。构建新发展格局的关键在于经济循环的畅通无阻，而畅通国民经济循环，必须加强社会再生产过程中的生产、分配、交换和消费四个环节的有效衔接，尤其是要全面促进消费，增强消费对经济发展的基础性作用，只有这样，国内大循环才会有稳定而又强劲的内生动力，生产过程和产品的最终实现才具有可靠保障。

　　二

　　党的二十大报告和2022年中央经济工作会议均提出，经济发展要实现“质的有效提升”和“量的合理增长”，这意味着实现经济高质量发展必须把经济增长质量和经济增长速度统一起来，在稳住经济增长速度的基础上提高经济发展质量，使发展速度和发展质量相互促进。当前，我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。未来几年，化解经济下行压力、稳住经济增速是十分重要的任务。党的十八大以来，在拉动我国经济增长的“三驾马车”中，消费的表现突出，成为促进经济增长的第一拉动力，对经济增长的贡献率平均在60%以上。但从2022年的统计数据来看，最终消费支出对经济增长的贡献率有所下降。因此，当务之急是进一步统筹促进经济增长质量和经济增长速度，必须按照2022年中央经济工作会议所要求的，把恢复和扩大消费摆在优先位置，进一步激发消费活力、挖掘消费增长潜力，发挥好消费在推动经济实现质的有效提升和量的合理增长中的积极作用，为促进高质量发展作出新的贡献。

　　坚持从供给侧发力积极创造新的消费增长点。2022年中央经济工作会议强调“更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需，通过高质量供给创造有效需求”。抓住绿色发展、数字经济与实体经济深度融合发展、产业结构调整转型等带来的发展机遇，加快实物消费基础设施提档升级，推动传统商贸创新发展，努力增加高品质产品和服务的供给。狠抓传统产业改造升级和战略性新兴产业培育壮大，着力补强产业链薄弱环节，在落实碳达峰碳中和目标任务过程中锻造新的产业竞争优势，创新打造更多消费新场景、新业态、新模式，促进数字消费、绿色消费，满足个性化、多样化、高品质的消费需求。加快推进重点领域产品和服务标准建设，完善消费领域信用信息共享共用机制，进一步改革体制机制，破除制约消费的体制机制障碍，使稳定消费的各项政策举措落实落地。要强化基本公共服务，兜牢基本民生底线，支持引导社会力量增加多元供给，持续增进民生福祉。

　　坚持从需求侧下功夫引导居民消费转型升级。增强消费能力，改善消费条件。完善收入分配制度，增加低收入群体收入，扩大中等收入群体，多渠道增加城乡居民收入，提高居民消费能力。加快消费结构升级，推进新型城镇化，催生新的增量需求。推动基于网络平台的消费增长，拓展新的智能化、信息化、体验式消费。发展多元托幼、养老服务。持续提升传统消费，大力培育新型消费，积极扩大服务消费，不断激发潜在消费，倡导进步的、文明的、健康的、科学的消费方式，促进物质消费与精神消费协调发展。

　　（本文系国家社会科学基金重大项目〔22&ZD051〕阶段性成果）

　　《光明日报》（ 2023年01月10日 11版）